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AFS nutzt neue Daten zur Überwachung der Kreditvergabestandards bei Wohnimmobilienfinanzierungen: erste Ergebnisse deuten auf mögliche Risiken hin
Der Ausschuss für Finanzstabilität (AFS) befasst sich regelmäßig mit der Risikolage am deutschen Wohnimmobilienmarkt. Er berücksichtigt dabei nun erstmals auch die Datenerhebung über Wohnimmobilienfinanzierungen (WIFSta) der Deutschen Bundesbank. Die WIFSta verbessert insbesondere die Überwachung der Kreditvergabestandards im Neugeschäft. Erste Ergebnisse deuten angesichts eines relativ hohen Anteils von Neukrediten mit hohen Verschuldungsrelationen auf mögliche Risiken hin. Der AFS wird die Entwicklungen weiter analysieren und fortlaufend auf weiteren Handlungsbedarf prüfen.
Laut WIFSta lag die durchschnittliche Darlehensvolumen-Immobilienwert-Relation (Loan-to-Value-Ratio, LTV) der im vierten Quartal 2025 neu vergebenen Wohnimmobilienfinanzierungen bei 83 %. Die Haushalte verwendeten dabei im Durchschnitt knapp 38 % ihres Einkommens für den Schuldendienst (Debt-Service-to-Income-Ratio, DSTI). Die Gesamt-Verschuldung der Haushalte entsprach im Mittel dem 6,3-fachen ihres jährlichen Einkommens (Debt-to-Income-Ratio, DTI). Die Gesamtlaufzeit der Kredite lag im Schnitt bei 29 Jahren. Die Kreditvergabestandards lagen damit im Mittel in einem vertretbaren Bereich. Auffällig ist allerdings der relativ hohe Anteil von Neukrediten mit hohen Verschuldungsrelationen, auch im europäischen Vergleich. So überstieg bei 14 % der Neukredite das Darlehensvolumen den Wert der finanzierten Wohnimmobilie (LTV > 100%).
Abbildung 1: LTV-Verteilung und Durchschnitt nach Nutzungsart in Q4 2025
Quelle:Berechnung der Deutschen Bundesbank auf Basis der WIFSta
Insbesondere Kredite mit einer LTV über 100 % können ein hohes Verlustpotential für Kreditinstitute bergen. Bei einem möglichen Ausfall des Kreditnehmers würde der Erlös aus dem Verkauf der Immobilie den ausstehenden Kredit möglicherweise nicht abdecken und dann Verluste für die Banken entstehen. Kredite mit einer hohen LTV bergen besonders erhöhte Risiken, wenn Kreditnehmer bereits einen großen Teil ihres Einkommens zum Begleichen von Schulden aufbringen. Dann ist das Risiko eines Kreditausfalls bei weiteren Belastungen wie z.B. bei Arbeitslosigkeit erhöht. Wenn viele Kreditnehmer z.B. in einem wirtschaftlichen Stressfall gleichzeitig unter Druck geraten und Banken hohe Verluste nicht zuletzt aus nicht zurückgezahlten Krediten erleiden, kann dies die Finanzstabilität gefährden. Risiko-mindernde Faktoren wie zusätzliche Sicherheiten neben der zu finanzierenden Wohnimmobilie können jedoch helfen, mögliche Verluste der Banken und damit Gefahren für die Finanzstabilität einzudämmen.
Die Deutsche Bundesbank und Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht werden in den nächsten Monaten neu vergebene Wohnimmobilienkredite daher vertieft auf risiko-mindernde Faktoren überprüfen, die in den WIFSta-Meldungen nicht vollständig ablesbar sind. Insbesondere wird die Nutzung zusätzlicher Sicherheiten näher untersucht. Der AFS wird die weiteren Entwicklungen genau beobachten und die neuen Erkenntnisse in seiner Risikobeurteilung berücksichtigen. Die Mitgliedsinstitutionen des AFS prüfen dabei fortlaufend, ob weitere Maßnahmen ergriffen werden müssen, um die Finanzstabilität zu wahren.
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